L'achat d'une maison est souvent l'investissement d'une vie. Pour éviter les mauvaises surprises, certains points méritent une attention particulière lors des visites. Voici notre checklist des 10 éléments essentiels à vérifier.
1. Les fondations et le soubassement
C'est la base de tout. Des fondations défaillantes peuvent entraîner des travaux extrêmement coûteux.
À vérifier
- Fissures sur le soubassement (parties basses des murs)
- Traces d'humidité en pied de mur
- Dénivelé des sols intérieurs
- Portes et fenêtres qui coincent (signe de mouvement)
Signal d'alerte
Fissures en escalier partant du sol, affaissement visible.
2. La toiture
Une toiture en mauvais état peut coûter 15 000 à 30 000 € à refaire.
À vérifier
- État des tuiles/ardoises (cassées, déplacées, mousse)
- Zinguerie (gouttières, descentes, noues)
- Traces d'infiltration dans les combles
- État de la charpente (si accessible)
Signal d'alerte
Affaissement visible de la toiture, taches d'humidité au plafond.
3. Les façades
L'état des façades révèle beaucoup sur l'entretien général de la maison.
À vérifier
- Fissures (type, orientation, évolution)
- État de l'enduit (décollé, fissuré, taches)
- Traces de coulure ou d'humidité
- Joints autour des fenêtres
Signal d'alerte
Fissures larges ou traversantes, enduit qui sonne creux.
4. L'humidité
L'humidité est le problème le plus fréquent et peut avoir des causes multiples (infiltrations, remontées, condensation).
À vérifier
- Odeur de moisi
- Taches sur les murs, surtout en bas
- Moisissures dans les angles, salles d'eau
- État de la cave (humidité, salpêtre)
Signal d'alerte
Auréoles marquées, papier peint décollé, odeur persistante.
5. L'installation électrique
Une installation vétuste représente un risque de sécurité et une mise aux normes peut coûter 5 000 à 15 000 €.
À vérifier
- Âge et type de tableau électrique
- Présence d'un différentiel 30mA
- Prise de terre
- État des prises et interrupteurs
Signal d'alerte
Tableau à fusibles porcelaine, fils apparents en tissu, absence de terre.
6. La plomberie
Les canalisations vieillissantes (plomb, acier galvanisé) devront être remplacées tôt ou tard.
À vérifier
- Type de canalisations (cuivre, PER, plomb, acier)
- Pression et débit d'eau
- Traces de fuites (sous évier, WC, chauffe-eau)
- État du chauffe-eau (âge, type)
Signal d'alerte
Canalisations en plomb, traces de corrosion, eau rouillée au robinet.
7. Le chauffage
Le système de chauffage impacte fortement le confort et les charges.
À vérifier
- Type de chauffage et énergie
- Âge de la chaudière/pompe à chaleur
- Dernier entretien (demander le certificat)
- Consommation réelle (factures)
Signal d'alerte
Chaudière de plus de 20 ans, consommation anormalement élevée.
8. L'isolation et le DPE
Une mauvaise isolation signifie inconfort et factures élevées. Les passoires thermiques seront de plus en plus difficiles à louer.
À vérifier
- Classe DPE (éviter F et G)
- Type de fenêtres (simple/double vitrage)
- Isolation des combles (visible si accessibles)
- Sensation de froid près des murs extérieurs
Signal d'alerte
DPE F ou G, simple vitrage, murs froids au toucher.
9. Le terrain et l'environnement
Le terrain et ce qui entoure la maison ont leur importance.
À vérifier
- Pente du terrain (drainage naturel ou problème)
- Arbres proches des fondations (risque sécheresse)
- Type d'assainissement (collectif ou individuel)
- Voisinage, nuisances potentielles
- Risques naturels (inondation, argile, carrières)
Signal d'alerte
Arbres à moins de 5m des fondations, terrain en cuvette, zone argileuse.
10. L'assainissement
En assainissement individuel, la fosse septique doit être aux normes et fonctionnelle.
À vérifier
- Type d'assainissement (collectif ou individuel)
- Si individuel : dernier contrôle SPANC
- État et âge de l'installation
- Conformité ou travaux à prévoir
Signal d'alerte
Contrôle SPANC non conforme, odeurs dans le jardin.
Au-delà de la checklist
Cette liste vous permet de repérer les points d'attention évidents. Mais certains défauts sont invisibles ou nécessitent un œil expert :
- Structure masquée par des finitions récentes
- Fissures rebouchées récemment
- Problèmes masqués par la décoration
- Vices cachés non apparents
Une expertise avant-achat par un professionnel indépendant vous donne un avis objectif et chiffré sur l'état réel de la maison. C'est un investissement modeste au regard des sommes en jeu.